Оспаривание кадастровой стоимости

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Кадастровой называется официальная стоимость объекта недвижимости или участка, определяемая государственными органами. Кадастровую стоимость учитывают при подсчете размера налога, а также величины госпошлины при наследовании объекта и судебных разбирательствах.

Особенности кадастровой стоимости, сравнение с рыночной ценой,  метод определения

Кадастровая цена в течение определенного времени не меняется, чем отличается от рыночной, постоянно изменяемой под влиянием различных факторов. В крупных городах кадастровую оценку выполняют каждые 2 года (не чаще), в остальных населенных пунктах – каждые 5 лет.

Чем кадастровая цена отличается от рыночной? Каждый объект недвижимости имеет определенную рыночную цену, используемую при его купле/продаже. Определяется она для каждого объекта индивидуально. Для подсчета размера кадастровой стоимости принято использовать метод массовой оценки, в основе которого лежит группировка и сегментация объектов недвижимости соответственно их виду. При ее определении учитывают влияние ценообразующих и экономических факторов.

Какие объекты обладают кадастровой стоимостью?

Согласно российскому законодательству, кадастровая цена имеется у следующих объектов, находящихся в собственности физических лиц:

• частных домов;
• жилых помещений (комнат, квартир);
• машино-мест, гаражей;
• единых недвижимых комплексов;
• других зданий, сооружений, строений, помещений;
• земельных участков.

В каких случаях требуется данная услуга?

Размер имущественного налога зависит от цены земельного надела, дома или квартиры, установленной государством. Несмотря на то, что кадастровая стоимость объектов регулярно пересматривается (1 раз в 2-3 года согласно 24.12 Закона № 135-ФЗ), сведения, указанные в ЕГРН, не всегда соответствуют реальному положению вещей и ситуации на рыке недвижимости.

Ставка земельного налога варьируется от 0,01 до 1,5% от площади надела. Снижение кадастровой стоимости уменьшает размер ежегодных сборов ФНС. Юристы компании инициируют пересмотр результатов государственной оценки земли в комиссиях при Росреестре, ГБУ (госучреждениях, стоящих на бюджете субъектов РФ) или в суде согласно ст. 21-22 Закона № 237-ФЗ.

Оспаривание кадастровой стоимости наделов с целью оптимизации налогообложения производится экспертами НЭО "Макс" на основании:

• наличия в отчетах государственных оценщиков системных и арифметических ошибок, опечаток и описок – искажены данные о местоположении участка, целевом назначении, ВРИ (виде разрешенного использования) и др.;
• нарушения землеустроителями требований к проведению межевания – отсутствие акта согласования границ, составление плана без выезда инженера на объект и пр.;
• наличие фактических ошибок в документах – неверно указан ВРИ, неправильно установлены площадь и координаты надела, имеются неточности в текстовой и графической части плана;
• появления свидетельских показаний, уточняющих границы участка, данных о самозахвате и других нарушениях.

Специалисты проводят экспертизу и рыночную оценку земли для внесения изменений в ЕГРН. Юридическое сопровождение включает в себя сбор доказательств для пересмотра государственной оценки, заказ нового межевания, составление заявлений в комиссии при ГБУ и Росреестре или исков в суд, присутствие на заседаниях и другие услуги.

Выбор способа снижения налоговой нагрузки на собственников жилья и других видов строительных объектов зависит от их характеристик и индивидуальных особенностей. Корректировка государственной оценки недвижимости производится путем пересмотра налоговой ставки с учетом понижающего коэффициента или федеральных и региональных льгот, установленных для отдельных категорий граждан – владельцев помещений, квартир, домов и других строений.

Специалисты компании оспаривают кадастровую оценку объектов методом: 

• изменения ВРИ надела земли, на котором стоит здание или сооружение;
• исправления ошибок и неточностей в технических планах кадастровых инженеров, других документах, составленных оценщиками Роскадастра;
• актуализации информации с учетом степени износа, аварийного состояния здания, его фактического использования и пр. 

Варианты оспаривания (досудебный, судебный)

Отечественное законодательство позволяет обжаловать кадастровую оценку двумя способами: в суде либо в досудебном порядке. На досудебном этапе подавать заявление следует в комиссию Росреестра.

• оценка недвижимости у независимого оценщика;
• составление официальной отчетности;
• проведение экспертизы.

Отчет о выполненной оценке вместе с заключением компании-оценщика, справка об указанной в кадастре стоимости, а также документы, подтверждающие право владения недвижимостью, подаются владельцем недвижимости в комиссию Росреестра. На досудебное решение вопроса комиссии дается до одного месяца.

В суде процесс рассмотрения может длиться дольше, несколько месяцев. При обращении в судебные инструкции необходимо заплатить госпошлину в размере трехсот рублей. В комиссию Росреестра документы подают бесплатно.

• исковое заявление;
• документ о кадастровой стоимости с указанием даты оценивания;
• копия документа на право собственности (нотариально заверенная);
• заключение от оценщика;
• подтверждение права собственности;
• при наличии – отказ комиссии Росреестра.

Как показывает практика, судьи обычно проявляют беспристрастие в таких вопросах. Если заявитель предоставляет достоверную оценку недвижимости, в которой стоимость отличается от кадастровой, в большинстве случаев решение выносится в его пользу.

Снижение кадастровой стоимости недвижимости проводится не только для оптимизации налогообложения, но и для уменьшения размера арендной ставки. Специалисты оказывают услуги как в виде рыночной оценки объектов, так и в форме комплексного юридического сопровождения клиентов, представляя их интересы в суде, комиссиях при ГБУ и Росреестре.

Заказать услугу оспаривания кадастровой стоимости можно на нашем сайте. Наша компания имеет официальное разрешение на ведение оценочной деятельности. Мы выполним объективную оценку вашей собственности, составим официальный документ и поможем вам оспорить кадастровую стоимость объекта.

  Получить консультацию